◈ Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
Votre assemblée générale de copropriété a adopté une décision que vous estimez irrégulière ou contraire à vos droits ?
Attention au délai : les copropriétaires opposants ou défaillants disposent, en principe, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour contester une décision devant le juge.
La contestation d’une décision d’assemblée générale répond à des règles procédurales strictes. Il est donc essentiel de vérifier votre qualité de copropriétaire, le contenu de la résolution contestée, les conditions dans lesquelles elle a été adoptée ainsi que la date et les modalités de notification du procès-verbal.
Le Cabinet RAFFIN Avocat vous accompagne les copropriétaires dans l’analyse des décisions d’assemblée générale et dans les recours visant à obtenir leur annulation lorsque les conditions sont réunies.
⟐ Le cadre légal général :
La contestation des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à un régime spécial, principalement défini par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l’article 18 du décret du 17 mars 1967.
Deux éléments essentiels caractérisent ce régime :
l’action est attitrée : elle ne peut être exercée que par certains copropriétaires ;
l’action est enfermée dans un délai très bref de deux mois, délai de nature préfixe dont l’expiration entraîne la déchéance du droit d’agir.
⟐ Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
1. Une action « attitrée » : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision.
La loi du 10 juillet 1965 réserve l’action en contestation des décisions de l’assemblée générale aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants :
La seule qualité de copropriétaire ne suffit donc pas à ouvrir le droit d’agir. Le copropriétaire doit avoir la qualité de :
copropriétaire opposant, c’est-à-dire avoir voté contre la résolution,
ou copropriétaire défaillant, c’est-à-dire ne pas avoir participé au vote.
La seule qualité de copropriétaire ne suffit donc pas à ouvrir le droit d’agir.
Le copropriétaire ayant voté en faveur d’une résolution ne peut, par la suite, en solliciter l’annulation, y compris lorsqu’il invoque une irrégularité affectant les conditions d’adoption de la décision, telle qu’un défaut de majorité ou l’absence de notification préalable du projet de résolution.
L’action en contestation est en principe exclu aux tiers et aux copropriétaires ayant voté en faveur de la décision contestée.
2. Une action « attitrée » : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision.
La qualité de copropriétaire s’apprécie à la date de l’assemblée générale dont la décision est contestée.
Ainsi, par exemple, lorsque l’assemblée générale s’est tenue alors qu’il était encore copropriétaire, la cession ultérieure de son lot ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en contestation. I
3. Cas des copropriétaires ayant voté « pour » : principe d’irrecevabilité de la contestation, sauf dol.
En principe, le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut ultérieurement s’en plaindre en demander l’annulation, dès lors qu’il a lui-même contribué à l’adoption d’une décision correspondant à son vote.
Une exception demeure toutefois possible en présence d’un dol, à condition que le copropriétaire établisse précisément les manœuvres ou dissimulations ayant déterminé son consentement. Cette hypothèse demeure rarement admise en pratique.
⟐ Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ? Un délai de 2 mois
Nature du délai :
Le délai de deux mois prévu pour contester les décisions d’assemblée générale est un délai préfix de déchéance, ce qui implique que :
Cette qualification emporte plusieurs conséquences importantes :
le délai n’est pas susceptible de suspension, notamment en raison de l’incapacité d’un copropriétaire ou de l’existence d’une procédure en référé ;
il ne peut être interrompu que par une assignation en justice régulièrement délivrée au défendeur ;
à l’expiration du délai, la décision devient définitive et sa nullité ne peut plus être invoquée, y compris par voie d’exception dans le cadre d’une action ultérieure.
Point de départ du délai : notification du procès‑verbal par LRAR
Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Plus précisément, le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire, indépendamment du retrait effectif du courrier.
Le procès-verbal doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Calcul pratique du délai
Quelques règles pratiques :
le jour de la notification n’est pas compté ; le délai commence à courir le lendemain de la première présentation du courrier ;
le délai de deux mois se calcule de date à date : ainsi, lorsque la notification a été présentée le 24 mai, l’action doit être introduite au plus tard le 24 juillet à minuit ;
si le délai expire un samedi, dimanche ou jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant
L’assignation doit être délivrée au syndicat des copropriétaires avant l’expiration du délai de deux mois.
Le cas d’une seconde notification
Lorsque le procès-verbal est notifié à deux reprises au même copropriétaire, la seconde notification peut faire naître une présomption d’irrégularité affectant la première.
Dans cette hypothèse, il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend se prévaloir de la première notification, afin de faire courir le délai de deux mois à compter de celle-ci, d’établir que cette première notification était régulière.
Absence ou irrégularité de notification : délai de 5 ans
En l’absence totale de notification du procès-verbal, le copropriétaire conserve la possibilité de contester les décisions de l’assemblée dans un délai de cinq ans.
Il en va de même lorsque la notification n’a pas été faite dans les formes requises (par exemple, lettre simple au lieu de lettre recommandée avec AR) : l’irrégularité de la notification empêche le départ du délai préfix de 2 mois, et l’action reste ouverte dans le délai de 5 ans.
Le Cabinet RAFFIN Avocat peut analyser les éléments dont vous disposez et vous orienter sur les recours envisageables.
⟐ Quelles décisions peuvent être contestées ?
Seules les « décisions » créant droits ou obligations
La loi du 10 juillet 1965 prévoit que seules sont concernées les décisions prises par l’assemblée générale.
Ne relèvent donc pas de ce régime :
les simples vœux ou déclarations d’intention ;
les mesures préparatoires qui ne créent pas d’engagements.
Seules les résolutions qui créent des droits ou des obligations peuvent donner lieu à contestation, telles que les décisions relatives aux appels de fonds, à l’autorisation de travaux, à la modification du règlement de copropriété ou encore à la désignation du syndic etc
Le cas des décisions réitérées ou confirmatives
Une assemblée peut réitérer ou confirmer une décision antérieure :
une résolution visant à adopter de nouveau une décision judiciairement annulée peut être contestée, mais elle peut être valide si les causes de la nullité initiale ont disparu ;
de même, une résolution qui confirme une décision antérieure non attaquée constitue une nouvelle décision et peut être contestée dans le délai de 2 mois, même si la résolution initiale est ancienne.
Les décisions isolées ou l’assemblée entière
Le copropriétaire peut demander au juge :
l’annulation d’une ou plusieurs résolutions précisément identifiées ;
par exemples les irrégularités concernant l’absence d’un devis régulièrement joint à la convocation lorsqu’une seule résolution porte sur les travaux correspondants.
ou de l’annulation de l’assemblée générale en son entier, lorsque les vices affectent la convocation ou la tenue globale de l’assemblée.
Par exemples les irrégularités concernent les règles de convocation ou les conditions générales de tenue de celle-ci.
Vous souhaitez contester une décision d’assemblée générale ?
Le délai de contestation étant particulièrement court, il est important de faire analyser rapidement le procès-verbal, la convocation et les conditions d’adoption de la résolution contestée.
Maître Agathe RAFFIN Avocat accompagne les copropriétaires dans l’analyse des décisions d’assemblée générale et dans les recours visant à obtenir leur annulation lorsque les conditions sont réunies.
→ Contactez le Cabinet RAFFIN Avocat pour étudier les recours envisageables.